近段時(shí)間以來(lái)，投資者認(rèn)購(gòu)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公募REITs）的熱情持續(xù)高漲。12月17日，建信中關(guān)村REITs（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建信REITs）開(kāi)盤(pán)首日，在集合競(jìng)價(jià)階段就直接封在漲停板（漲幅30%）。

    那么，究竟什么是公募REITs？為何投資者對(duì)于公募REITs打新熱情會(huì)突然高漲？當(dāng)前的REITs是否已經(jīng)出現(xiàn)溢價(jià)？

    帶著與公募REITs相關(guān)的種種問(wèn)題，《證券日?qǐng)?bào)》記者對(duì)富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同進(jìn)行了專(zhuān)訪。

認(rèn)購(gòu)積極???

投資需合理評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值

    據(jù)悉，我國(guó)首批9只公募REITs于今年5月31日一經(jīng)發(fā)售，便受到了投資者的熱捧。作為一種投融資創(chuàng)新手段，REITs是不動(dòng)產(chǎn)的證券化，其具有能盤(pán)活巨量基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)；在基建市場(chǎng)形成“建設(shè)/收購(gòu)→培育→REITs化→回籠資金→再投資”的項(xiàng)目模式，實(shí)現(xiàn)“以存帶增、滾動(dòng)發(fā)展”良性發(fā)展；減輕政府和社會(huì)對(duì)主體信用及剛兌的過(guò)度依賴(lài)，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等作用。

    而隨著首批公募REITs的認(rèn)購(gòu)交易情況持續(xù)火熱，第二批公募REITs一經(jīng)推出，便迎來(lái)了投資者的積極“打新”，比如前文提到的建信REITs。

    對(duì)此，王甲同認(rèn)為，建信REITs開(kāi)盤(pán)封住漲停的原因主要有4個(gè)方面：

    第一，建信REITs是基礎(chǔ)資產(chǎn)中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園所處北京科技產(chǎn)業(yè)核心聚集區(qū)，資產(chǎn)具有稀缺性，從網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)和網(wǎng)上投資人配售比就可以看出來(lái)，其市場(chǎng)認(rèn)可度較高；

    第二，對(duì)比首批產(chǎn)業(yè)園類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)，建信REITs在一級(jí)定價(jià)時(shí)有折讓?zhuān)鲜泻笠鐑r(jià)空間明顯；

    第三，保險(xiǎn)資金更喜歡產(chǎn)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)，資金需求量比較大。從建信REITs的戰(zhàn)略配售機(jī)構(gòu)名單，就能看出保險(xiǎn)資金參與熱度；

    第四，12月14日剛上市的越秀交通REITs這幾天漲幅較好，也帶動(dòng)了市場(chǎng)預(yù)期。

據(jù)王甲同介紹，REITs既有股性又有債性，試點(diǎn)階段推出的底層資產(chǎn)均是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，市場(chǎng)認(rèn)可度比較高，加上首批項(xiàng)目這段時(shí)間市場(chǎng)表現(xiàn)好的帶動(dòng)，所以出現(xiàn)了“打新”熱潮。此外，發(fā)改委586號(hào)文規(guī)定，申報(bào)REITs項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分配率原則上不低于4%，這對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)估值定價(jià)有了一定限制要求，對(duì)比同類(lèi)已經(jīng)上市資產(chǎn)的分紅率，也會(huì)出現(xiàn)二級(jí)上市溢價(jià)的情況。

  “但是由于REITs是一類(lèi)完全靠資產(chǎn)信用的金融產(chǎn)品，沒(méi)有主體兜底，所以在投資時(shí)要聚焦評(píng)判資產(chǎn)情況，合理評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。如果出現(xiàn)估值過(guò)高、定價(jià)不合理的情況，也會(huì)出現(xiàn)上市破發(fā)現(xiàn)象。因此，后續(xù)隨著市場(chǎng)擴(kuò)容，不同類(lèi)別、不同特點(diǎn)的資產(chǎn)在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)不一，上市即漲的現(xiàn)象也就不會(huì)一直延續(xù)。”王甲同說(shuō)。

走勢(shì)分化

公募REITs溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

    《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，雖然近日隨著幾只公募REITs的陸續(xù)上市，大部分存量公募REITs也隨之出現(xiàn)上漲，但是，紅土創(chuàng)新鹽田港REITs、中金普洛斯REITs卻出現(xiàn)了不同程度的下跌，特別是12月16日更是集體普跌行情，市場(chǎng)中也隨之出現(xiàn)了公募REITs走勢(shì)將要分化的聲音。

    對(duì)此，王甲同認(rèn)為，由于公募REITs是公開(kāi)發(fā)行、上市流通的金融產(chǎn)品，自然要遵循資本市場(chǎng)的規(guī)則和邏輯。在資本市場(chǎng)中，影響價(jià)格的因素有很多，不同行業(yè)、不同類(lèi)型的底層資產(chǎn)，也會(huì)隨著行業(yè)景氣度、貨幣政策等因素影響而展現(xiàn)不同的表現(xiàn)，也會(huì)出現(xiàn)板塊輪動(dòng)現(xiàn)象，今后隨著市場(chǎng)擴(kuò)容，不同類(lèi)別的資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)分化也將是必然趨勢(shì)。

    那么，普通投資者應(yīng)該辨別哪些公募REITs正處于溢價(jià)狀態(tài)？溢價(jià)背后又存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？應(yīng)該如何挑選？

    王甲同表示，公募REITs的底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)，行業(yè)特點(diǎn)不難理解，例如：高速公路收入來(lái)源于通行車(chē)輛收費(fèi)；污水處理收入來(lái)源于居民交的水費(fèi)；產(chǎn)業(yè)園收入來(lái)源于租戶租金等等。投資者在投資時(shí)要了解，這些基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的特點(diǎn)是收入穩(wěn)定，一般情況下不會(huì)出現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和現(xiàn)金流大幅增加或大幅減少情況，這點(diǎn)是行業(yè)特點(diǎn)決定的，這和股票投資更看重成長(zhǎng)預(yù)期有差別。同時(shí)，投資者要測(cè)算，在買(mǎi)入時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平下，資本化率（或者分紅率）和IRR是否合理，在長(zhǎng)期持有情況下，出現(xiàn)不及預(yù)期狀況時(shí)獲得的分紅，能否滿足自己投資的最低要求。

   “結(jié)合國(guó)外成熟REITs市場(chǎng)，投資者一般都是本著‘長(zhǎng)期持有、獲得穩(wěn)定分紅’的預(yù)期去投資REITs的。如果某個(gè)REITs價(jià)格上漲過(guò)高，明顯背離投資價(jià)值，是有調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的，投資者購(gòu)買(mǎi)時(shí)要謹(jǐn)慎判斷，切不可追風(fēng)熱炒。”王甲同進(jìn)一步表示，未來(lái)幾個(gè)工作日，如果公募REITs價(jià)格上漲過(guò)高，明顯背離投資價(jià)值，也會(huì)出現(xiàn)調(diào)整情況。

    最后，王甲同認(rèn)為，現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急是市場(chǎng)擴(kuò)容，上市資產(chǎn)多了，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)定價(jià)后，有的資產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)好，有的表現(xiàn)不及預(yù)期，那么在發(fā)行時(shí)，大家投資就會(huì)相對(duì)趨于理性。