國慶長(zhǎng)假期間，包括北京、廣州、深圳、蘇州、廈門等20多個(gè)熱點(diǎn)一、二線城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要是針對(duì)本地戶籍和非戶籍進(jìn)行限購限貸。熱點(diǎn)城市樓市收緊，溢出效應(yīng)會(huì)往何處去呢?其他城市繼續(xù)深化房牛抑或股市反彈？本文將進(jìn)行探討。

從2010-2011年上一輪限購大潮看，限購城市未來一年商品房銷售皆出現(xiàn)了萎縮，全國商品房銷售增速也明顯放緩(如下圖)。

從購房屬性看，資產(chǎn)荒下金融屬性明顯增強(qiáng)，居民加杠桿購房日益成為主流。

熱點(diǎn)城市限購限貸，預(yù)計(jì)對(duì)銷售量將會(huì)有明顯負(fù)面影響。

自2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)去庫存至今，成效顯著。1-8月份，全國商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，商品房銷售額66623億元，增長(zhǎng)38.7%。但也看到，熱點(diǎn)一二線城市銷售額占據(jù)近半，去化周期不足一年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫化趨勢(shì)，但三四線城市去庫存卻依然仍重而道遠(yuǎn)，銷售面積增速低于全國平均水平，全國房屋施工面積仍然在高位。

因此，在一二線城市防止樓市過熱和泡沫而出臺(tái)限購限貸的調(diào)控措施同時(shí)，三四線城市繼續(xù)鼓勵(lì)去庫存的政策思路可預(yù)見不會(huì)改變。

從2010-2011年上一輪限購政策大潮看，一二線城市限購對(duì)三四線城市溢出效應(yīng)表現(xiàn)較為分化。

在一二線城市房?jī)r(jià)引漲示范效應(yīng)和資產(chǎn)荒背景下，三四城市房地產(chǎn)去庫存仍然面臨著有利的市場(chǎng)機(jī)遇，需要政策鼓勵(lì)。

10日，國土資源部、發(fā)改委、公安部、人保部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見》進(jìn)行了解讀，我國將允許進(jìn)城落戶人員在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。11日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知，“十三五”期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進(jìn)一步健全，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬人以上。除極少數(shù)超大城市外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件。鼓勵(lì)房地產(chǎn)去庫存的政策來得恰逢其時(shí)。預(yù)計(jì)配套政策也將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，釋放三四線城市經(jīng)濟(jì)活力。

近幾年，一二線城市人口凈流入，除深圳等少數(shù)城市外，普遍明顯放緩甚至停止增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)化人口流入歷史任務(wù)可能將主要由三四線城市承擔(dān)。

鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城，促進(jìn)一二線城市人口務(wù)工人員回流，有持續(xù)人口流入的三四線中的城市房地產(chǎn)發(fā)展前景更佳，也有助于消化三四線城市房地產(chǎn)庫存。從居民不斷加杠桿的強(qiáng)化商品房的金融屬性可以看出，三四線城市仍然是資產(chǎn)荒中不可或缺的資產(chǎn)配置選項(xiàng)。當(dāng)然，這需要后續(xù)數(shù)據(jù)跟蹤驗(yàn)證。

如果三四線城市房地產(chǎn)沒有從一二線城市限購限貸中體現(xiàn)出明顯的溢出效應(yīng)和政策紅利，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)降溫（不能是硬著陸），則證券市場(chǎng)資金分流壓力降低并不排除反彈可能，這從自2012年以來樓市與股市階段性負(fù)相關(guān)（如下圖）中得到一些期待。